外派购房者必看：美国按揭利率上升时，怎样看清真实成本

作为搬到湾区的外派家庭，我们一直在认真评估“要不要在美国买房”。

我得承认，和新加坡体系相比，美国按揭系统一开始确实让我很困惑。最常见误区是：只看“月供和租金谁更高”。这远远不够。2023 年利率接近 7% 时，贷款全周期的总利息非常惊人。

这篇我把我自己踩过的坑和计算逻辑整理出来。

先把按揭计算器看对

像 Bankrate 按揭计算器 这种工具很好用。

假设：

• 房价：$600,000
• 首付：20%（$120,000）
• 贷款期限：20 年

别忘了输入邮编、HOA（如有）等参数，不然月供估算会偏差。

很多人看到这里就停了，只看月供。我建议你一定要继续看 Amortization（摊还） 标签。

摊还结构才是关键

月供和租金比较只是第一层。真正决定长期压力的是：你在整个贷款期内到底付了多少利息。

例如：$480,000 贷款、20 年、7% 利率。
总利息大约 $413,000，已经接近本金的 80%+。

也就是说，你看到月供约 $4,100 时，前几年里真正还到本金的只有一小部分，更多是在还利息。

利率变化对总成本影响巨大

同一笔贷款，利率从 3% 到 7%，总利息会拉开巨大差距。几年前美国 30 年固定利率还能看到 3% 左右，升到 7% 后，总利息可能接近翻倍。

可以用两个角度看：

• 同一贷款额下，不同利率对应的总利息绝对值差异
• 总利息占本金比例随利率变化的曲线

20 年贷款下，3% 时总利息约为本金三分之一；7% 时可能接近或超过三分之二。这个差距会直接决定你的家庭现金流韧性。

没有一刀切答案

我写这篇是因为我们自己最初看房时，也差点只盯“月供 vs 租金”。

几个关键提醒：

• 不要只看月供，必须看总利息和前几年本金占比。
• 利率只差 0.5%-1%，长期成本可能差很多。

关于未来再融资（Refinance）

是的，再融资是可能选项。但它不是保证会出现，也不是马上就能拿到更低利率。
以 2023 年当时联储表态来看，不应把“短期一定降息”当作默认前提。

关于房价波动

Case-Shiller 指数 是很常用的长期参考。

美国房价长期趋势偏上，但短期会有明显回撤（例如 2006 到 2012/2013）。
另外，国家层面指数只是参考，你更应看自己目标城市/学区的本地数据。

结论

对外派家庭来说，理解按揭摊还、利率路径、房价周期非常重要。
我不是财务顾问，这不是投资建议；但我希望这些图和例子能帮你在做重大决定前看清“全周期成本”。

你现在在美国是继续租房，还是已经在看房？
购房过程中最让你意外的点是什么？欢迎交流。

致敬，

Chandler

P.S: This article was written with the help of A.I.