Expat-Hauskäufer: Die Auswirkungen steigender Zinssätze auf US-Hypotheken navigieren
Die meisten Hauskäufer vergleichen nur die monatlichen Zahlungen mit der Miete, aber bei 7 % Zinsen zahlst Du über 80 % des Kreditbetrags allein an Zinsen – so vermeidest Du diese Falle.
Dieser Beitrag wurde 2023 geschrieben. Einige Details können sich seitdem geändert haben.
Als Expats, die in die Bay Area gezogen sind, ist der Kauf eines Hauses in den USA etwas, worüber wir nachgedacht haben. Ich muss zugeben, dass mir aus Singapur kommend, wo das Hypothekensystem ganz anders funktioniert, die US-Hypothekenlandschaft anfangs verwirrend war. Mir fiel auf, dass viele Menschen – einschließlich uns anfangs – nur die monatliche Hypothekenzahlung mit der aktuellen Miete vergleichen. Aber das ist nicht das vollständige Bild. Bei Zinssätzen von etwa 7 % im Jahr 2023 sind die Gesamtzinsen, die man über die Laufzeit des Darlehens zahlt, erschreckend hoch. Lass mich Dir erklären, was ich gelernt habe.
Hypothekenberechnungen entmystifizieren
Hypothekenrechner sind praktische Werkzeuge, um Deine potenziellen finanziellen Verpflichtungen zu verstehen. Gehen wir ein einfaches Beispiel mit einem Hypothekenrechner von Bank Rate durch.
Angenommen:
- Zielhauspries: $600.000
- Anzahlung: 20 % ($120.000)
- Darlehenslaufzeit: 20 Jahre
Um eine genaue monatliche Zahlung zu erhalten, musst Du auch Deine Postleitzahl und ggf. Hausbesitzerverband (HOA)-Gebühren eingeben.
Einige von Euch könnten hier aufhören und nur die monatliche Zahlung betrachten und sie mental mit der aktuellen Miete vergleichen. Tu das nicht. Schau Dir die Amortisationsregisterkarte an.
Die Bedeutung der Amortisation bei Hypothekendarlehen
Viele Menschen vergleichen die berechnete monatliche Zahlung mit ihrer aktuellen Miete, aber das reicht nicht aus. Es ist wichtig, die Amortisation des Darlehens zu betrachten, die die über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Gesamtzinsen zeigt.
Nimm zum Beispiel ein Darlehen von $480.000 über 20 Jahre bei einem Zinssatz von 7 %. Die gesamten gezahlten Zinsen betragen rund $413.000 – über 80 % des Kreditbetrags! Das bedeutet, dass trotz einer monatlichen Hypothekenzahlung von etwa $4.100 in den ersten Jahren nur etwa $900 auf das Kapital entfällt, während die restlichen $2.800 die Zinsen bedienen.
Die Rolle der Zinssätze bei Hypothekenzahlungen
Zinssätze beeinflussen die gezahlten Gesamtzinsen erheblich. Das folgende Diagramm zeigt die bei verschiedenen Zinssätzen von 3 % bis 7 % gezahlten Gesamtzinsen für dasselbe Darlehen. Noch vor einigen Jahren konnten Amerikaner eine 30-Jahres-Hypothek zu einem festen Zinssatz von etwa 3 % abschließen. Mit steigenden Zinssätzen könnten sich die gezahlten Gesamtzinsen bei 7 % verdoppeln.
Diagramm: Gesamte gezahlte Zinsen für eine Hypothek von $480.000 über 20 Jahre bei verschiedenen Zinssätzen (3 %–7 %). Bei 3 % betragen die Gesamtzinsen ca. $160.000; bei 7 % verdoppeln sie sich auf über $320.000.
Eine andere Möglichkeit, das zu betrachten, ist zu sehen, wie die gesamten gezahlten Zinsen im Vergleich zum Kapitalbetrag des Darlehens stehen.
Diagramm: Gesamte gezahlte Zinsen als Prozentsatz des Kreditbetrags für eine 20-Jahres-Hypothek bei verschiedenen Zinssätzen. Bei 3 % zahlst Du ca. 33 % des Darlehens an Zinsen; bei 7 % steigt das auf ca. 67 %.
Es gibt keine Einheitslösung
Warum teile ich das? Weil ich mir gewünscht hätte, dass mir jemand diese Zahlen klar gezeigt hätte, als wir uns das erste Mal mit dem Hauskauf hier beschäftigt haben. Nach meiner Erfahrung schauen viele Erstkäufer – besonders Expats – nicht über die monatliche Zahlung hinaus.
Ein paar wichtige Erkenntnisse:
- Konzentriere Dich bei der Überlegung einer Hypothek nicht ausschließlich auf die monatliche Zahlung. Betrachte das große Bild.
- Kleine Senkungen der Zinssätze können über die Laufzeit einer Hypothek zu erheblichen Einsparungen führen.
Die Möglichkeit der Refinanzierung
Ja, das ist eine Option und eine Möglichkeit, die Du für die Zukunft in Betracht ziehen kannst. Bitte beachte jedoch, dass laut der Federal Reserve keine Zinssatzsenkung für 2023 geplant war, sodass es vielleicht klug war, nicht auf eine Refinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz im Jahr 2023 zu zählen.
Hauspreisschwankungen verstehen
Einer der besten Hauspreisindizes ist der Case-Shiller-Index.
Hauspreise tendieren langfristig zu steigen, aber es kann kurzfristige Rückgänge geben. Der Case-Shiller-Index, ein führender Hauspreisindex, zeigt, dass die US-Hauspreise langfristig generell steigen. Von 2006 bis 2012/2013 sanken die Hauspreise jedoch erheblich in den ganzen USA.
Außerdem ist es besser, den Hauspreisrend Deines lokalen Gebiets gegenüber einem nationalen Index zu überprüfen.
Fazit
Ich denke, die Dynamik von Hypothekenzahlungen, Zinssätzen und Hauspreisen zu verstehen ist wirklich wichtig – besonders für Expats, die möglicherweise nicht mit dem US-System vertraut sind. Ich bin kein Finanzberater, also recherchiere bitte selbst. Aber ich hoffe, dass die oben genannten Visualisierungen und Beispiele Dir helfen, das große Bild zu sehen, bevor Du eine so bedeutende Entscheidung triffst.
Schaust Du derzeit, ein Haus in den USA zu kaufen, oder mietest Du noch? Was war die größte Überraschung für Dich beim Hauskaufprozess? Ich würde gerne davon hören.
Viele Grüße,
Chandler
P.S: Dieser Artikel wurde mit Hilfe von A.I. geschrieben.
