Expat Mua Nhà: Điều Hướng Tác Động Của Lãi Suất Tăng Đến Vay Thế Chấp Tại Mỹ

Là expat chuyển đến Bay Area, việc mua nhà ở Mỹ là điều chúng tôi đã nghĩ đến. Tôi phải thừa nhận, đến từ Singapore nơi hệ thống vay thế chấp hoạt động rất khác, bức tranh vay mua nhà ở Mỹ ban đầu khá khó hiểu. Một điều tôi nhận thấy là nhiều người — bao gồm cả chúng tôi lúc đầu — chỉ so sánh khoản trả hàng tháng với tiền thuê hiện tại. Nhưng đó không phải bức tranh toàn cảnh. Với lãi suất khoảng 7% năm 2023, tổng tiền lãi bạn trả suốt thời hạn vay là rất lớn. Để tôi chia sẻ những gì tôi đã học được.

Giải Mã Cách Tính Vay Thế Chấp

Công cụ tính vay thế chấp là trợ thủ đắc lực để hiểu cam kết tài chính tiềm năng. Hãy cùng xem qua ví dụ đơn giản sử dụng công cụ tính từ Bank Rate.

Giả sử:

• Giá nhà mục tiêu: $600,000
• Đặt cọc: 20% ($120,000)
• Thời hạn vay: 20 năm

Để có khoản trả hàng tháng chính xác, bạn cũng cần nhập mã zip và phí hội chủ nhà (HOA), nếu có.

Một số bạn có thể dừng ở đây và chỉ nhìn khoản trả hàng tháng rồi so sánh với tiền thuê hiện tại. Đừng làm vậy. Hãy xem tab Amortization.

Tầm Quan Trọng Của Amortization Trong Vay Thế Chấp

Nhiều người so sánh khoản trả hàng tháng với tiền thuê hiện tại, nhưng như vậy chưa đủ. Điều quan trọng là phải xem amortization (bảng phân bổ nợ) của khoản vay, cho thấy tổng tiền lãi phải trả suốt thời hạn.

Lấy ví dụ khoản vay $480,000 trong 20 năm với lãi suất 7%. Tổng tiền lãi phải trả là khoảng $413,000 — hơn 80% số tiền vay! Điều này có nghĩa là dù khoản trả hàng tháng khoảng $4,100, chỉ khoảng $900 đi vào trả gốc, phần còn lại $2,800 trả lãi trong những năm đầu.

Vai Trò Của Lãi Suất Trong Khoản Trả Thế Chấp

Lãi suất ảnh hưởng rất lớn đến tổng tiền lãi phải trả. Biểu đồ dưới đây minh họa tổng tiền lãi cho cùng khoản vay ở các mức lãi suất khác nhau, từ 3% đến 7%. Chỉ vài năm trước, người Mỹ có thể vay thế chấp 30 năm với lãi suất cố định khoảng 3%. Với lãi suất tăng, tổng tiền lãi có thể tăng gấp đôi ở mức 7%.

Biểu đồ: Tổng tiền lãi phải trả cho khoản vay $480k trong 20 năm ở các mức lãi suất khác nhau (3%–7%). Ở 3%, tổng lãi khoảng $160k; ở 7%, tăng gần gấp đôi lên $320k+.

Một cách khác để nhìn là xem tổng tiền lãi so với số tiền vay gốc.

Biểu đồ: Tổng tiền lãi tính theo phần trăm số tiền vay cho vay 20 năm ở các mức lãi suất khác nhau. Ở 3%, bạn trả khoảng 33% số tiền vay dưới dạng lãi; ở 7%, con số đó tăng lên khoảng 67%.

Không có giải pháp chung cho tất cả

Tại sao tôi chia sẻ điều này? Vì khi chúng tôi lần đầu tìm hiểu về mua nhà ở đây, tôi ước ai đó đã cho tôi xem những con số này rõ ràng. Theo kinh nghiệm của tôi, nhiều người mua nhà lần đầu — đặc biệt expat — không nhìn xa hơn khoản trả hàng tháng.

Một vài điểm chính:

• Đừng chỉ tập trung vào khoản trả hàng tháng khi cân nhắc vay thế chấp. Hãy nhìn bức tranh lớn hơn.
• Những mức giảm nhỏ trong lãi suất có thể dẫn đến tiết kiệm đáng kể suốt thời hạn vay.

Khả Năng Tái Cấp Vốn (Refinancing)

Vâng, đó là một lựa chọn và khả năng bạn có thể cân nhắc cho tương lai. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng theo Federal Reserve, họ không có kế hoạch giảm lãi suất trong năm 2023 nên có lẽ không nên trông đợi vào việc tái cấp vốn với lãi suất rẻ hơn trong năm 2023.

Hiểu Biến Động Giá Nhà

Một trong những chỉ số giá nhà tốt nhất là chỉ số Case-Shiller.

Giá nhà có xu hướng tăng dài hạn, nhưng có thể giảm ngắn hạn. Chỉ số Case-Shiller, chỉ số giá nhà hàng đầu, cho thấy giá nhà Mỹ nhìn chung tăng dài hạn. Tuy nhiên, từ 2006 đến 2012/2013, giá nhà giảm đáng kể trên toàn nước Mỹ.

Ngoài ra, tốt hơn là bạn kiểm tra xu hướng giá nhà khu vực địa phương so với chỉ số toàn quốc.

Kết luận

Tôi nghĩ hiểu về cơ chế trả nợ, lãi suất, và giá nhà thực sự quan trọng — đặc biệt cho expat có thể chưa quen với hệ thống Mỹ. Tôi không phải cố vấn tài chính, vì vậy xin hãy tự nghiên cứu. Nhưng tôi hy vọng các hình ảnh và ví dụ trên giúp bạn thấy bức tranh toàn cảnh trước khi đưa ra quyết định quan trọng như vậy.

Bạn đang tìm mua nhà ở Mỹ, hay vẫn đang thuê? Điều gì khiến bạn ngạc nhiên nhất trong quá trình mua nhà? Tôi rất muốn nghe.

Thân mến,

Chandler

P.S: Bài viết này được viết với sự hỗ trợ của A.I.