Pembeli Rumah Ekspat: Menavigasi Dampak Kenaikan Suku Bunga pada KPR di AS
Kebanyakan pembeli rumah hanya membandingkan cicilan bulanan dengan sewa, tapi dengan bunga 7%, kamu akan membayar lebih dari 80% jumlah pinjaman hanya untuk bunga saja—begini cara menghindari jebakan itu.
Posting ini ditulis pada tahun 2023. Beberapa detail mungkin sudah berubah sejak saat itu.
Sebagai ekspat yang pindah ke Bay Area, membeli rumah di AS sudah menjadi sesuatu yang kami pikirkan. Saya harus akui, datang dari Singapura di mana sistem KPR bekerja sangat berbeda, lanskap KPR AS membingungkan bagi saya awalnya. Satu hal yang saya perhatikan adalah banyak orang — termasuk kami awalnya — hanya membandingkan cicilan KPR bulanan dengan sewa mereka saat ini. Tapi itu bukan gambaran lengkapnya. Dengan suku bunga sekitar 7% di 2023, total bunga yang kamu bayar selama masa pinjaman itu mengejutkan. Biar saya jelaskan apa yang saya pelajari.
Memahami Perhitungan KPR
Kalkulator KPR adalah alat yang berguna untuk memahami komitmen keuangan potensialmu. Mari kita lihat contoh sederhana menggunakan kalkulator KPR dari Bank Rate.
Misalnya:
- Harga rumah target: $600.000
- Uang muka: 20% ($120.000)
- Jangka waktu pinjaman: 20 tahun
Untuk mendapatkan cicilan bulanan yang akurat, kamu juga perlu memasukkan kode pos dan biaya asosiasi pemilik rumah (HOA), jika ada.
Beberapa dari kamu mungkin berhenti di sini dan hanya melihat cicilan bulanan dan secara mental membandingkannya dengan sewamu saat ini. Jangan lakukan itu. Lihat tab Amortisasi.
Pentingnya Amortisasi dalam Pinjaman KPR
Banyak orang membandingkan cicilan bulanan yang dihitung dengan sewa mereka saat ini, tapi ini tidak cukup. Penting untuk melihat amortisasi pinjaman, yang menunjukkan total bunga yang dibayar selama durasi pinjaman.
Ambil pinjaman $480.000 selama 20 tahun dengan suku bunga 7%, misalnya. Total bunga yang dibayar sekitar $413.000 - lebih dari 80% jumlah pinjaman! Ini berarti meskipun cicilan KPR bulanan sekitar $4.100, hanya sekitar $900 yang masuk ke pokok, dengan sisa $2.800 membayar bunga di tahun-tahun awalmu.
Peran Suku Bunga dalam Cicilan KPR
Suku bunga sangat memengaruhi total bunga yang dibayar. Grafik di bawah mengilustrasikan total bunga yang dibayar untuk pinjaman yang sama dengan suku bunga berbeda, berkisar dari 3% hingga 7%. Baru beberapa tahun lalu, orang Amerika bisa mendapatkan KPR 30 tahun dengan suku bunga tetap sekitar 3%. Dengan naiknya suku bunga, total bunga yang dibayar bisa berlipat ganda pada 7%.
Grafik: Total bunga yang dibayar pada KPR $480k selama 20 tahun dengan suku bunga berbeda (3%–7%). Pada 3%, total bunga sekitar $160k; pada 7%, kira-kira berlipat ganda menjadi $320k+.
Cara lain untuk melihat ini adalah melihat bagaimana total bunga yang dibayar dibandingkan dengan jumlah pokok pinjaman.
Grafik: Total bunga yang dibayar sebagai persentase dari jumlah pinjaman untuk KPR 20 tahun di berbagai suku bunga. Pada 3%, kamu membayar sekitar 33% pinjaman dalam bunga; pada 7%, itu naik menjadi sekitar 67%.
Tidak Ada Satu Ukuran untuk Semua
Mengapa saya membagikan ini? Karena ketika kami pertama kali melihat-lihat untuk membeli rumah di sini, saya berharap seseorang sudah menunjukkan angka-angka ini dengan jelas. Dari pengalaman saya, banyak pembeli pertama kali — terutama ekspat — tidak melihat melampaui cicilan bulanan.
Beberapa poin kunci:
- Jangan hanya fokus pada cicilan bulanan saat mempertimbangkan KPR. Lihat gambaran yang lebih besar.
- Pengurangan kecil pada suku bunga bisa menghasilkan penghematan signifikan selama masa KPR.
Kemungkinan Refinancing
Ya, itu adalah opsi dan kemungkinan yang bisa kamu pertimbangkan untuk masa depan. Namun, perlu diperhatikan bahwa menurut Federal Reserve, mereka tidak berencana menurunkan suku bunga pada 2023 jadi mungkin bijaksana untuk tidak mengandalkan refinancing dengan suku bunga lebih murah di 2023.
Memahami Fluktuasi Harga Rumah
Salah satu indeks harga rumah terbaik adalah indeks Case-Shiller.
Harga rumah cenderung naik dalam jangka panjang, tapi bisa ada penurunan jangka pendek. Case-Shiller Index, indeks harga rumah terkemuka, menunjukkan bahwa harga rumah AS umumnya naik dalam jangka panjang. Namun, dari 2006 hingga 2012/2013, harga rumah turun secara substansial di seluruh AS.
Juga, lebih baik kamu memeriksa tren harga rumah di area lokalmu vs indeks nasional.
Kesimpulan
Saya pikir memahami dinamika cicilan KPR, suku bunga, dan harga rumah itu sangat penting — terutama untuk ekspat yang mungkin tidak familiar dengan sistem AS. Saya bukan penasihat keuangan, jadi silakan lakukan risetmu sendiri. Tapi saya berharap visual dan contoh di atas membantumu melihat gambaran besar sebelum membuat keputusan yang begitu signifikan.
Apakah kamu saat ini sedang mencari rumah di AS, atau masih menyewa? Apa kejutan terbesar bagimu dalam proses membeli rumah? Saya ingin dengar ceritamu.
Salam,
Chandler
P.S: Artikel ini ditulis dengan bantuan A.I.
